智通财经APP获悉，据克而瑞研究统计，2024年1-5月，中国房地产市场继续保持低位运行。5月，TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看，百强房企1-5月实现销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点。
一、合约销售:百强房企5月业绩环比增长3.4%
核心观点:
1、2024年1-5月，中国房地产市场继续保持低位运行。5月，TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看，百强房企1-5月实现销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点。
2、2024年5月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低46.5%至22.5亿元。
3、从企业表现来看，2024年5月单月和累计业绩同比降低的房企仍占到绝大多数，但有逾半数百强房企实现单月业绩环比增长。1-5月，百强房企累计操盘金额超百亿的仅有26家，而2023年和2022年同期均有55家。即便是全口径销售金额，过百亿的房企也仅有32家。
二、企业拿地:投资额降至近一年次低 投资愈发谨慎、聚焦
核心观点:
1、5月典型房企拿地未能延续回暖之势，投资额降至近一年次低。在销售疲软、核心城市供地节奏放缓、减少供地之下，5月典型房企拿地节奏大幅放缓。CRIC重点监测30家房企投资金额143亿元，环比下降68%，同比下降82%，单月总投资额仅略高于2023年1月，为近一年次低;拿地面积为111万平方米，同环比分别下降82%和49%。具体来看，前期拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等本月均无新增土储入账，招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。因鲜有核心城市优质地块出让，5月典型房企拿地楼板价环比降36%至12852元/平方米。
2、房企投资愈发收紧和聚焦。首先，1-5月，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，拿地房企主要集中销售30强的央国企。其次，1-5月拿地金额TOP10房企投资额同比下降36%。去年同期有11家企业拿地金额超过百亿，2024年前五月仅有7家。此外，从拿地金额榜首投资额来看，2023年1-5月为500亿，而2024年同期仅239亿元，差距颇大。最后，部分央企今年整体投资也出现放缓。华润、招商等前五月拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2以下。
3、“销售-投资”传导仍需时间，短期投资意愿难有提升。近期从中央到地方刺激政策密集的出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验。意味着短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。
尤其是未来地方主管部门更加重视供求规模的合理管控，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企的选择收窄而竞争加码。
预计，未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。
三、企业融资:单月规模创2024年以来新高 万科获得大量银行贷款
核心观点:
1、融资总量:2024年5月65家典型房企的融资总量为509.7亿元，环比增加82%，同比增加48.1%，主要是因为本月万科公开获得了大量银行贷款，总量达到了392.2亿元。从全年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1835.49亿元，同比减少33.2%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资495.4亿元，环比增加79.1%，同比增加75.4%;仍然没有企业进行境外融资;资产证券化融资为14.3亿元，环比增加308.6%，同比减少70.1%。
2、融资成本:2024年1-5月65家典型房企新增债券类融资成本3.15%，较2023年全年下降0.45个百分点，其中境外债券融资成本4.28%，较2023年全年降低3.76个百分点，境内债券融资成本3.13%，较2023年全年降低0.35个百分点。单月来看，5月房企融资成本为3.25%，环比提高了0.19pct，同比降低0.09ct。本月没有房企进行境外融资，而由于境内发债的企业仍然主要是保利发展等优质房企，因此境内融资成本3.25%，仍然保持在较低的水平。
3、企业表现:本月融资总量最大的企业是万科，企业在本月共获得了392.2亿元的银行贷款，此外还发行了14.3亿元的CMBS。从企业梯队来看，2024年1-5月TOP10房企的平均融资额为39.66亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队的房企融资规模同比增加了0.78%，是唯一一个出现增长的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.81%，较2023年全年融资成本降低了0.21pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.73pct;TOP51+房企的融资成本较2023年全年下降1.19pct，降幅最大。
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